Le résident français qui achète un appartement à Miami ou un immeuble à Brooklyn achète un bien et un régime fiscal. Trois moments comptent : les loyers, la revente et le décès. Le troisième est celui que les investisseurs ignorent, et la convention le neutralise bien plus que la plupart des conseils ne l'imaginent.
L'agent immobilier de Miami recommande une LLC. Le notaire français n'a jamais entendu parler de l'estate tax américain. L'expert-comptable français demande s'il faut déclarer les loyers en France. Chaque réponse est partielle, et l'investisseur ne découvre le tableau complet qu'à la revente, ou pire, à la succession, lorsque les héritiers apprennent que les États-Unis taxent les biens américains d'un non-résident au-delà de 60 000 dollars.
Cet article concerne les résidents fiscaux français, personnes physiques qui ne sont pas citoyennes américaines, qui achètent un bien immobilier aux États-Unis, pour le louer ou pour l'occuper. Les Américains vivant en France et les sociétés françaises relèvent d'autres règles, que nous signalons au fil du texte.
La première partie traite des loyers pendant la détention. La deuxième de la revente et de FIRPTA. La troisième du décès et de l'estate tax. La quatrième du choix de la structure de détention.
I. Pendant la détention : les loyers
A. Le choix américain : 30 % sur le brut ou imposition sur le net
Par défaut, les loyers versés à un non-résident supportent une retenue de 30 % sur leur montant brut, sans déduction des intérêts, de la taxe foncière, de l'assurance ou de l'amortissement. Le non-résident peut opter pour traiter ses revenus locatifs comme rattachés à une activité exercée aux États-Unis, ce qui permet de déduire l'ensemble des charges et d'imposer le net au barème progressif. L'option est presque toujours favorable, et elle s'accompagne d'une condition stricte : les déclarations doivent être déposées dans les délais. La règle est sévère pour les personnes physiques comme pour les sociétés : une société étrangère propriétaire d'un terrain en Californie a déposé ses déclarations avec plusieurs années de retard et perdu toutes ses déductions, la cour d'appel validant le règlement qui exige une déclaration dans les dix-huit mois suivant l'échéance (Swallows Holding, Ltd. v. Commissioner, 515 F.3d 162 (3e circuit, 2008)), position que la Tax Court a de nouveau appliquée en 2021 dans l'affaire Adams Challenge. Une règle équivalente s'applique aux personnes physiques. Une déclaration tardive peut donc transformer un bénéfice net modeste en impôt sur les loyers bruts.
B. L'impôt de l'État où se situe le bien
La convention ne lie pas les États. La Floride et le Texas n'ont pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques ; New York, la Californie et beaucoup d'autres imposent les loyers des non-résidents sur leur territoire. La situation du bien décide donc d'une couche d'impôt que la convention ignore, mécanisme que nous avons décrit dans notre article sur la fiscalité des États.
C. En France : un crédit égal à l'impôt français
Les revenus de biens immobiliers sont imposables dans l'État où les biens sont situés (convention du 31 août 1994, art. 6). La France inclut les loyers américains dans le revenu imposable de son résident, mais accorde un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant à ces revenus (convention, art. 24, § 1), de sorte que les loyers ne sont en pratique imposés qu'aux États-Unis, tout en comptant pour le taux applicable aux autres revenus français. La cour administrative d'appel de Paris a rappelé cette combinaison des articles 6 et 24, tout en l'écartant en l'espèce parce que le contribuable ne prouvait pas que les sommes perçues provenaient effectivement d'immeubles américains (CAA Paris, 10 avril 2014, n° 12PA01465). La leçon est pratique : le crédit appartient à celui qui peut documenter l'origine et l'imposition américaine du revenu.
II. À la revente : FIRPTA
A. La plus-value imposée aux États-Unis, et la retenue de 15 %
La plus-value réalisée par une personne étrangère sur un bien immobilier américain est imposée comme un revenu rattaché à une activité exercée aux États-Unis (IRC, section 897), quelle que soit la résidence du vendeur. Pour en garantir le recouvrement, l'acquéreur doit retenir 15 % du prix de vente (IRC, section 1445), avec des taux réduits pour une résidence achetée par un particulier pour l'habiter : aucune retenue jusqu'à 300 000 dollars, 10 % jusqu'à 1 million de dollars. La retenue est un acompte : le vendeur dépose une déclaration, calcule l'impôt réel sur la plus-value et récupère l'excédent. Un certificat demandé à l'IRS avant la vente peut la limiter à l'impôt attendu.
B. En France : un crédit plafonné à l'impôt français
La plus-value est également imposable en France, selon les règles françaises des plus-values immobilières des particuliers. Mais ici, le crédit conventionnel n'est pas égal à l'impôt français : il est égal à l'impôt américain payé conformément à la convention, plafonné à l'impôt français correspondant à cette plus-value (convention, art. 13, § 1, et art. 24, § 1, a, iii). L'investisseur paie donc le plus élevé des deux impôts, jamais leur somme. Les deux calculs doivent être préparés ensemble, car les abattements français pour durée de détention et les taux américains ne convergent pas vers le même montant.
III. Au décès : l'exposition à l'estate tax
A. Le non-résident et son abattement de 60 000 dollars
Le droit interne américain taxe les biens américains d'un non-résident décédé avec un abattement équivalent à seulement 60 000 dollars, par le biais d'un crédit unifié de 13 000 dollars (IRC, section 2102(b)), à des taux pouvant atteindre 40 %. Les actions de sociétés américaines sont des biens américains à cet égard ; les actions de sociétés étrangères ne le sont pas. Un emprunt ne réduit intégralement la valeur taxable que s'il est sans recours, c'est-à-dire si le prêteur n'a aucun droit contre le défunt au-delà du bien ; à défaut, la dette n'est que partiellement déductible. C'est le chiffre qui effraie les investisseurs, et c'est le bon chiffre en l'absence de convention.
B. Ce que change la convention de 1978
Pour un défunt domicilié en France, la convention franco-américaine du 24 novembre 1978 en matière d'impôts sur les successions et les donations, modifiée par l'avenant du 8 décembre 2004, change profondément le résultat. D'abord, elle accorde un crédit unifié proportionnel : le crédit complet dont bénéficie un Américain, multiplié par le rapport entre la succession brute située aux États-Unis et la succession brute mondiale (convention, art. 12, § 3). Avec l'abattement fédéral fixé à 15 millions de dollars, le crédit complet est d'environ 5,9 millions de dollars. Un résident français dont la succession mondiale atteint 5 millions de dollars, dont un appartement new-yorkais d'un million, bénéficierait d'un crédit d'environ 1,2 million de dollars, très supérieur à l'impôt américain dû sur cet appartement : l'estate tax disparaît. À droit constant, le crédit proportionnel efface l'impôt dans la plupart des situations tant que la succession mondiale reste inférieure à environ 15 millions de dollars, à condition que l'exécuteur dépose la déclaration américaine et justifie de la succession mondiale. Ensuite, lorsque le bien immobilier américain revient à un conjoint qui n'est pas américain, il n'est inclus dans la base taxable américaine que pour la fraction excédant 50 % de la valeur de l'ensemble des biens taxables par les États-Unis (art. 11, § 2), et une déduction conjugale limitée peut s'y ajouter (art. 11, § 3). La lecture américaine de cette stipulation, exposée dans les documents soumis au Sénat des États-Unis, n'inclut que la fraction excédant 50 % ; le texte français, qui fait également foi, prévoit que les biens ne sont inclus que « si » leur valeur excède 50 %, ce qui suggère un seuil de tout ou rien. L'IRS appliquant l'estate tax, la lecture américaine prévaudra en pratique, mais l'écart doit être gardé à l'esprit dans toute planification.
C. La succession française et le crédit pour l'impôt américain
La France taxe la succession mondiale de son domicilié, biens américains compris, mais accorde un crédit pour l'impôt américain établi conformément à la convention sur les immeubles situés aux États-Unis, plafonné à l'impôt français afférent à ces biens au taux moyen français (convention de 1978, art. 12, § 2). Les mécanismes des successions franco-américaines, du point de vue des héritiers, sont détaillés dans notre article sur les héritiers américains d'une succession française ; nous consacrerons une analyse complète à la convention de 1978 elle-même.
IV. Quelle structure de détention
A. La détention directe, l'emprunt sans recours, la détention entre époux
Pour la plupart des investisseurs français, la détention directe est la bonne structure : simple, transparente pour les deux administrations, avec la plus-value américaine imposée aux taux des personnes physiques et l'estate tax neutralisé par le crédit proportionnel tant que la succession mondiale reste sous le seuil décrit plus haut. Deux outils la renforcent : le financement par un emprunt sans recours, qui réduit la valeur taxable dollar pour dollar, et la détention partagée entre époux, qui répartit la valeur entre deux successions et bénéficie des règles conjugales de la convention.
B. La LLC américaine : simple aux États-Unis, hybride en France
La LLC recommandée par les intermédiaires américains est ignorée par le fisc américain : les États-Unis voient directement le propriétaire, ce qui ne change rien à l'impôt sur le revenu ni à l'exposition à l'estate tax. La France, en revanche, la traite en général comme une société opaque, ce qui crée le décalage d'entité hybride décrit dans notre feuille de route pour les fondateurs français : le même revenu peut être qualifié différemment de chaque côté, avec un crédit d'impôt imparfait. La LLC est utile pour la responsabilité civile ; elle est rarement utile fiscalement, et souvent nuisible pour un résident de France.
C. La société française ou étrangère : protection successorale contre double niveau d'impôt
Détenir le bien par une société française soumise à l'impôt sur les sociétés le soustrait à l'estate tax américain, car les actions d'une société étrangère ne sont pas des biens américains en droit interne ; la convention de 1978 permet aux États-Unis d'imposer les parts de sociétés à prépondérance immobilière, mais elle ne peut créer un impôt que leur droit interne ne prévoit pas. Le prix est un niveau d'impôt supplémentaire : la société paie l'impôt américain sur les sociétés sur le bénéfice locatif et sur la plus-value, à 21 % plus l'impôt de l'État, puis le bénéfice supporte l'impôt français lorsqu'il est distribué aux associés. La branch profits tax, que la convention autorise sur les revenus immobiliers, est exclue pour une société française qui remplit les tests de la clause de limitation des avantages, comme nous l'avons expliqué dans notre analyse de la remontée des bénéfices. Cette structure ne se justifie que pour les patrimoines les plus importants, au-delà du seuil où le crédit proportionnel cesse de protéger.
D. L'impôt sur la fortune immobilière
Un résident de France est redevable de l'impôt sur la fortune immobilière sur ses actifs immobiliers situés en France ou hors de France lorsque leur valeur nette dépasse 1 300 000 € (CGI, art. 964), y compris les parts de sociétés pour la fraction représentative d'immobilier. Les États-Unis n'ayant pas d'impôt fédéral sur la fortune, aucun crédit ne réduit l'impôt français : l'appartement américain y entre en totalité. Le seul allègement est temporaire : la personne qui s'installe en France après cinq années passées à l'étranger n'est imposée que sur ses biens immobiliers français pendant les cinq années suivantes.
Conclusion
L'immobilier américain d'un résident français est imposé trois fois en théorie, et beaucoup moins en pratique. Les loyers sont imposés aux États-Unis sur leur montant net, à condition de déposer les déclarations dans les délais, et la France accorde un crédit égal à son propre impôt. La plus-value est imposée par les deux pays, l'investisseur payant le plus élevé des deux impôts. Et l'estate tax, tant redouté avec son abattement de 60 000 dollars, est largement neutralisé par le crédit proportionnel de la convention de 1978 pour toute succession inférieure à environ 15 millions de dollars.
La règle pratique en découle : détention directe avec financement sans recours pour la plupart des investisseurs, société seulement pour les patrimoines les plus importants, et dans tous les cas des déclarations américaines déposées à temps et une documentation conservée pour la France. La structure qui échoue est celle choisie sur le conseil d'un agent immobilier, sans que personne ait regardé la succession.
Questions fréquentes
Je vis en France et je loue un appartement à Miami. Où dois-je payer l'impôt sur les loyers ?
Aux États-Unis, où les loyers sont imposables en tant que revenus de biens immobiliers. En optant pour l'imposition sur le net et en déposant votre déclaration dans les délais, vous déduisez vos charges et n'êtes imposé que sur le bénéfice ; la Floride n'ajoute pas d'impôt d'État sur le revenu. En France, les loyers sont inclus dans votre revenu imposable, mais la convention accorde un crédit égal à l'impôt français, de sorte qu'ils ne sont pas imposés une seconde fois, tout en comptant pour le taux applicable à vos autres revenus. Conservez la preuve de l'origine des revenus et de leur imposition américaine.
Que se passe-t-il lorsque je revends mon bien américain ?
L'acquéreur retient 15 % du prix pour l'IRS, ou moins pour une résidence de moins d'un million de dollars achetée par un particulier pour l'habiter. Vous déposez ensuite une déclaration américaine pour calculer l'impôt réel sur la plus-value et récupérer l'excédent. La France impose aussi la plus-value, mais accorde un crédit pour l'impôt américain dans la limite de l'impôt français. En pratique, vous payez le plus élevé des deux impôts.
Mes enfants paieront-ils l'estate tax américain sur mon appartement new-yorkais ?
En droit interne, l'abattement des non-résidents n'est que de 60 000 dollars. Mais pour une personne domiciliée en France, la convention de 1978 accorde un crédit proportionnel au poids des biens américains dans la succession mondiale, calculé sur l'abattement américain complet de 15 millions de dollars. À droit constant, tant que votre succession mondiale reste inférieure à environ 15 millions de dollars, ce crédit efface en général l'impôt américain, à condition de déposer la déclaration et de justifier de la succession mondiale. La France taxe ensuite la succession avec un crédit pour l'éventuel impôt américain.
Dois-je acheter par une LLC ou une société ?
En général, ni l'une ni l'autre pour des raisons fiscales. La LLC américaine est ignorée par l'IRS et ne change rien à votre exposition, alors que la France la traite généralement comme une société opaque, ce qui crée des décalages. Une société française protège de l'estate tax américain mais ajoute un second niveau d'impôt sur les loyers et la plus-value. Pour la plupart des investisseurs, la détention directe, idéalement financée par un emprunt sans recours, est la bonne structure ; une société ne se justifie que pour les patrimoines les plus importants.