Détenir un appartement ou une SCI en France quand on vit à l'étranger : pourquoi l'IFI et le prélèvement sur les plus-values restent dus, malgré les conventions.
Un contribuable installé à l'étranger, expatrié de longue date ou ressortissant étranger, détient un bien immobilier en France, un appartement parisien, une résidence sur la côte, ou des parts d'une société civile immobilière propriétaire de ces actifs. Il croit souvent que, n'étant plus résident fiscal de France, il échappe à la fiscalité française du patrimoine. C'est une erreur. L'immobilier situé en France demeure imposable en France, à l'impôt sur la fortune immobilière comme aux plus-values de cession, quelle que soit la résidence du propriétaire et quelle que soit la structure d'interposition retenue. La forme sociale ne fait pas écran, et les conventions fiscales, loin de neutraliser systématiquement ces impositions, en confirment le plus souvent l'application.
Le sujet est d'une grande actualité, nourri par un contentieux abondant qui oppose des non-résidents de toutes nationalités à l'administration française, sur le terrain de l'impôt sur la fortune immobilière comme sur celui du prélèvement applicable aux plus-values. La question centrale est double : dans quelle mesure la détention d'immobilier français, directement ou via une société, expose-t-elle un non-résident à ces impositions, et les conventions fiscales bilatérales peuvent-elles y faire obstacle ?
Nous examinons d'abord l'assujettissement à l'impôt sur la fortune immobilière du non-résident (I), puis le prélèvement sur les plus-values immobilières de l'article 244 bis A et son extension aux titres de sociétés à prépondérance immobilière (II), avant d'en tirer les conséquences pratiques et nos recommandations de structuration (III).
I. L'impôt sur la fortune immobilière du non-résident
A. Une assiette qui ignore la forme de détention
L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) s'applique aux personnes physiques non domiciliées en France à raison de leurs seuls biens et droits immobiliers situés en France, lorsque la valeur nette taxable de ce patrimoine excède le seuil d'imposition fixé par l'article 964 du CGI, soit 1 300 000 euros, apprécié au 1er janvier de l'année d'imposition. Au-delà de la détention directe d'immeubles, l'article 965 du Code général des impôts (CGI) inclut dans l'assiette les parts ou actions de sociétés, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement en France. Le texte est explicite : la forme sociale, le régime fiscal et le lieu d'établissement de la société sont sans incidence. Une société civile immobilière française, une société étrangère détenant de l'immobilier français, une chaîne de participations interposées, toutes entrent dans le champ de l'IFI à proportion de leur composante immobilière française.
La société n'est pas un écran. Cette règle prive d'effet, sur le terrain de l'IFI, l'idée selon laquelle l'interposition d'une société civile ou d'une structure étrangère permettrait de soustraire l'immobilier français à l'impôt. Le non-résident qui détient des parts d'une société civile immobilière propriétaire d'un bien en France est redevable de l'IFI sur la fraction de ses parts représentative de cet immeuble, exactement comme s'il le détenait en direct. Seule la fraction immobilière française est retenue, à l'exclusion des actifs financiers ou des biens situés hors de France, mais cette fraction est bel et bien taxable. La structuration patrimoniale par société, fréquemment mise en avant, ne produit donc aucun effet d'exonération à l'IFI.
B. Le renvoi des conventions au droit interne et ses controverses
Les conventions fiscales conclues par la France en matière de fortune attribuent généralement à l'État de situation des biens le droit d'imposer la fortune constituée par des biens immobiliers, et renvoient au droit interne de cet État pour le sens des termes qu'elles ne définissent pas. Or le droit interne français range parmi les actifs imposables les parts de sociétés à hauteur de leur fraction immobilière. La Cour de cassation en a tiré les conséquences par un arrêt du 6 mai 2026 (Cass. com., n° 24-22.185, publié au Bulletin) : la notion de personne morale dont l'actif est principalement constitué, directement ou par l'interposition d'une ou plusieurs autres sociétés, de biens immobiliers situés en France, que retient l'article 22, paragraphe 2, de la convention franco-russe du 22 novembre 1996, doit recevoir le sens que lui donnent l'article 750 ter, 2°, du CGI et, par renvoi de ce texte, l'article 990 D. La solution repose sur la clause de renvoi de l'article 3, paragraphe 2, de la convention, commune à la plupart des conventions. Deux réserves s'imposent toutefois : l'arrêt a été rendu en matière d'impôt de solidarité sur la fortune, au titre des années 2015 et 2016, et la doctrine administrative rappelle qu'une convention applicable à cet impôt ne l'est pas nécessairement à l'impôt sur la fortune immobilière, un examen des stipulations au cas par cas restant nécessaire (BOI-PAT-IFI-10, § 30).
Une solution discutée. Cette analyse n'est pas exempte de critiques, et nous partageons les réserves exprimées à son égard. La loi française n'assimile pas, en principe, les parts de sociétés à prépondérance immobilière à des biens immobiliers : le droit civil les qualifie de biens meubles, et seules des dispositions expresses, tel l'article 750 ter, 2°, leur appliquent le régime des immeubles pour les besoins de l'impôt. Le renvoi opéré par certaines conventions à la notion interne de biens immobiliers ne devrait donc pas, en bonne logique, suffire à inclure dans le champ conventionnel des parts de sociétés que le droit civil qualifie de biens meubles. La rédaction de chaque convention est ici déterminante, certaines distinguant expressément les conventions qui appliquent aux parts de sociétés immobilières le régime des biens immobiliers de celles qui les traitent comme des biens meubles. L'analyse doit donc être menée convention par convention, sans généralisation hâtive.
II. Les plus-values immobilières et le prélèvement de l'article 244 bis A
A. Un prélèvement étendu aux titres de sociétés à prépondérance immobilière
La cession d'un bien immobilier français par un non-résident donne lieu au prélèvement spécifique de l'article 244 bis A du CGI, qui frappe les plus-values immobilières réalisées par les personnes physiques non domiciliées en France et par les personnes morales dont le siège est situé hors de France. Ce prélèvement ne se limite pas à la cession d'immeubles : il s'applique également à la cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière, c'est-à-dire de sociétés dont l'actif est principalement constitué de biens immobiliers situés en France. Le texte assimile ainsi, pour les besoins du prélèvement, la cession de ces titres à celle d'un bien immobilier, ce qui ferme la voie d'une cession indirecte qui échapperait à l'impôt français.
Le rôle des conventions. Comme en matière d'IFI, ce prélèvement s'applique sous réserve des conventions fiscales, mais celles-ci confirment le plus souvent le droit d'imposer de l'État de situation. Le raisonnement est celui retenu en matière de fortune : lorsque la convention applicable renvoie au droit interne pour le sens des termes qu'elle ne définit pas, et que ce droit interne assimile les titres de société à prépondérance immobilière à des biens immobiliers, la plus-value réalisée par une société établie à l'étranger lors de la cession de ces titres demeure imposable en France. Tout dépend donc de la rédaction de la convention en cause, qui doit être examinée stipulation par stipulation. Le non-résident qui cède des parts d'une société immobilière française ne peut donc, en règle générale, se prévaloir de sa résidence étrangère pour échapper au prélèvement.
B. Assiette, taux et prix de cession
Le prélèvement est liquidé sur la plus-value déterminée selon les règles applicables, avec des taux qui varient selon la qualité du cédant, le taux applicable aux personnes physiques se distinguant de celui applicable aux personnes morales soumises à l'impôt sur les sociétés. Un traitement particulier est réservé aux cédants personnes morales résidentes de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative, tant sur le taux que sur la possibilité de restitution de l'excédent éventuel de prélèvement par rapport à l'impôt réellement dû. Quant au représentant fiscal, l'article 983 du CGI prévoit que les personnes possédant des actifs mentionnés à l'article 965 situés en France sans y avoir leur domicile fiscal peuvent être invitées par le service des impôts à en désigner un, et surtout que cette obligation ne s'applique pas aux personnes qui ont leur domicile fiscal dans un autre État membre de l'Union européenne ou dans un État partie à l'accord sur l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales ainsi qu'une convention d'assistance mutuelle en matière de recouvrement. Pour un lecteur résidant dans l'Union, la question ne se pose donc pas. Un représentant accrédité peut en revanche être requis pour le prélèvement de l'article 244 bis A, dans les conditions propres à ce dispositif.
Le prix réellement convenu, et non la valeur vénale. Le Conseil d'État a tranché ce point le 24 février 2026, en faveur des contribuables (CE, 9e et 10e chambres réunies, n° 496482, société SARF Azur). Pour l'application des articles 244 bis A et 164 B du CGI, le prix de cession des biens immobiliers ou des droits portant sur ces biens est le prix réellement convenu entre les parties ; lorsque la vente est constatée par un acte authentique, ce prix est celui mentionné dans l'acte, sauf si l'une des parties à l'acte s'inscrit en faux contre la mention du prix ou si l'administration apporte la preuve d'une dissimulation du prix stipulé par rapport au prix réel de la vente. L'administration ne peut donc écarter le prix figurant dans l'acte pour lui substituer un montant représentatif de la valeur vénale du bien sans qu'il soit même allégué que le prix stipulé était inférieur au prix réellement convenu. Cette règle protège le cédant contre une réévaluation discrétionnaire de l'assiette, et fait peser sur l'administration la charge de démontrer la dissimulation.
III. Conséquences pratiques et structuration
A. La SCI ne protège pas, mais demeure un outil de gestion
Le premier enseignement, pour le non-résident, est que l'interposition d'une société civile immobilière n'offre aucune protection contre l'IFI ni contre le prélèvement sur les plus-values. La société est transparente, pour ces impositions, à hauteur de sa composante immobilière française. Cela ne signifie pas que la société civile immobilière soit dépourvue d'intérêt : elle demeure un outil précieux de gestion et de transmission, facilitant la détention à plusieurs, l'organisation de la gouvernance familiale et la transmission progressive des parts. Mais son utilité doit être appréciée pour ce qu'elle est, un instrument civil et successoral, et non comme un moyen d'échapper à la fiscalité immobilière française, ce qu'elle n'est pas.
Les distributions de la société civile. Lorsqu'une société civile immobilière française qui n'est pas soumise à l'impôt sur les sociétés réalise des bénéfices, ceux-ci sont imposables en France au lieu de situation des immeubles, l'impôt étant supporté par les associés à raison de leurs droits. Les sommes distribuées par une telle société à des associés non-résidents ne supportent pas, en principe, de retenue à la source en France et peuvent être imposées dans l'État de résidence des associés, ce qui conduit l'administration à conclure à l'absence de double imposition juridique. Cette articulation doit être vérifiée au cas par cas, en fonction de la convention applicable et du régime fiscal de la société.
B. Recommandations pratiques : analyser, déclarer, anticiper la cession
Cartographier l'exposition à l'IFI convention par convention. Le non-résident détenteur d'immobilier français, directement ou via une société, doit faire évaluer son exposition à l'IFI en tenant compte à la fois du droit interne et de la convention applicable à son État de résidence. Parce que la rédaction des conventions varie sensiblement, et parce que la question de l'assimilation des parts de sociétés immobilières à des biens immobiliers demeure discutée, une analyse fine de la convention pertinente est indispensable, certaines stipulations pouvant offrir des arguments de défense que d'autres excluent.
Anticiper la fiscalité de la cession. Avant toute cession d'un immeuble ou de titres d'une société à prépondérance immobilière, il convient d'évaluer le prélèvement de l'article 244 bis A, son taux, l'éventuelle obligation de représentant fiscal et les possibilités de restitution selon la qualité et la résidence du cédant. La structuration de la détention, en amont, influe directement sur le coût de sortie, et une décision prise sans cette analyse peut se révéler coûteuse. Le prix de cession devant correspondre au prix réellement convenu, la documentation de la transaction doit être soignée pour prévenir toute contestation.
Respecter les obligations déclaratives. L'assujettissement à l'IFI du non-résident s'accompagne d'obligations déclaratives propres, dont le respect conditionne la sécurité de la situation. La désignation d'un représentant fiscal, lorsqu'elle est requise, et la tenue d'une documentation rigoureuse de la valeur des biens et des parts sont des précautions essentielles. Nous accompagnons les non-résidents dans l'analyse de leur exposition, la sécurisation de leurs déclarations et la préparation de leurs cessions immobilières.
Conclusion
L'immobilier situé en France demeure imposable en France entre les mains du non-résident, à l'impôt sur la fortune immobilière comme aux plus-values de cession, sans que l'interposition d'une société civile ou étrangère ne fasse écran. Les conventions fiscales, qui renvoient le plus souvent à la notion interne de biens immobiliers, confirment généralement ce droit d'imposer, même si l'assimilation des parts de sociétés immobilières à des biens immobiliers prête à discussion et mérite, dans certaines configurations conventionnelles, un examen attentif.
Notre conviction est que la fiscalité immobilière française du non-résident ne se contourne pas par la seule forme de détention, mais se gère par une analyse précise, convention par convention, de l'exposition à l'IFI et au prélèvement sur les plus-values. La société civile immobilière conserve toute sa pertinence comme outil de gestion et de transmission, à la condition de ne pas lui prêter une vertu d'exonération qu'elle n'a pas.
Notre recommandation est claire : si vous détenez de l'immobilier en France en tant que non-résident, faites analyser votre exposition à l'IFI au regard de la convention applicable, anticipez la fiscalité de toute cession future, et sécurisez vos obligations déclaratives. Une lecture exacte du droit interne et conventionnel est la seule protection efficace contre les redressements.
Questions fréquentes
Un non-résident paie-t-il l'IFI sur un bien immobilier situé en France ?
Oui. L'impôt sur la fortune immobilière s'applique aux personnes non domiciliées en France à raison de leurs seuls biens et droits immobiliers situés en France, lorsque le seuil d'assujettissement est atteint. Cela vaut pour la détention directe d'un immeuble comme pour la détention de parts d'une société, française ou étrangère, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative d'immobilier français (CGI, art. 965). La forme sociale, le régime fiscal et le lieu d'établissement de la société sont sans incidence.
Détenir mon bien via une SCI me permet-il d'échapper à l'IFI ?
Non. L'interposition d'une société civile immobilière n'offre aucune protection contre l'IFI. Le non-résident est redevable de l'impôt sur la fraction de ses parts représentative de l'immeuble français, exactement comme s'il le détenait en direct. La société civile immobilière demeure un outil utile de gestion et de transmission, mais elle ne constitue pas un moyen d'exonération de la fiscalité immobilière française. Seule la fraction immobilière française est retenue, à l'exclusion des autres actifs de la société.
Comment est imposée la plus-value lors de la vente d'un bien français par un non-résident ?
La cession donne lieu au prélèvement de l'article 244 bis A du CGI, qui frappe les plus-values immobilières des non-résidents, personnes physiques comme personnes morales. Il s'applique aussi à la cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière, assimilés à des biens immobiliers. Les taux varient selon la qualité du cédant, et un régime particulier de taux et de restitution bénéficie aux cédants établis dans l'Union européenne. Le prélèvement s'applique sous réserve des conventions, qui confirment le plus souvent le droit d'imposer de la France.
Une convention fiscale peut-elle empêcher l'imposition en France ?
Rarement en matière immobilière. Les conventions attribuent généralement à l'État de situation des biens le droit d'imposer la fortune et les plus-values immobilières, et renvoient au droit interne pour la définition des biens immobiliers, lequel inclut les parts de sociétés à prépondérance immobilière. L'assimilation de ces parts à des biens immobiliers est toutefois discutée, et la rédaction de chaque convention est déterminante. Une analyse convention par convention est indispensable, certaines offrant des arguments de défense que d'autres excluent.