Taxe de 3 % : la réforme de 2026 et les sociétés étrangères en France

I. Le mécanisme de la taxe de 3 % et de son exonération

A. Une taxe qui remonte la chaîne de participations

L'article 990 D du Code général des impôts (CGI) soumet à une taxe annuelle égale à 3 % de la valeur vénale des immeubles les entités juridiques (personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables) qui possèdent, directement ou par entité interposée, un ou plusieurs immeubles situés en France ou des droits réels portant sur ces biens. Est réputée posséder un immeuble par entité interposée toute entité qui détient une participation, quelles qu'en soient la forme et la quotité, dans une entité propriétaire ou dans une entité elle-même interposée, quel que soit le nombre d'échelons. La taxe est donc conçue pour remonter toute la chaîne de détention, jusqu'aux structures les plus éloignées de l'immeuble.

Un redevable et des solidaires. L'article 990 F du CGI précise que la taxe est due à raison des immeubles possédés au 1er janvier de l'année d'imposition. Lorsqu'il existe une chaîne de participations, elle est due par la ou les personnes morales les plus proches des immeubles qui ne sont pas elles-mêmes exonérées au titre de l'exonération déclarative. Toute entité interposée entre ce redevable et les immeubles est solidairement responsable du paiement. La taxe est recouvrée selon les règles et sous les sanctions et garanties applicables aux droits d'enregistrement, ce qui explique que son contentieux relève du juge judiciaire.

B. L'exonération déclarative, clé de voûte du dispositif

L'article 990 E du CGI prévoit plusieurs exonérations. Certaines sont objectives : organisations internationales et États, entités dont les actifs immobiliers français représentent moins de 50 % des actifs français, sociétés cotées, entités dont la quote-part immobilière est inférieure à 100 000 euros ou à 5 % de la valeur vénale, organismes de retraite et certains véhicules d'investissement. Pour la grande majorité des structures patrimoniales familiales, aucune de ces exonérations n'est disponible. Reste l'exonération déclarative (disclosure-based exemption), ouverte aux entités établies en France, dans l'Union européenne ou dans un État lié à la France par une convention d'assistance administrative en matière de lutte contre la fraude et l'évasion fiscales.

Une exonération conditionnée à la transparence. Son principe est simple : l'entité échappe à la taxe si elle révèle à l'administration la situation, la consistance et la valeur de ses immeubles, ainsi que l'identité de ses associés. La taxe de 3 % n'a jamais eu pour objet principal de produire des recettes. Elle vise à dissuader l'interposition opaque de structures étrangères entre des contribuables et des immeubles français. Tout l'enjeu se concentre donc sur la manière dont cette transparence est assurée, et c'est précisément ce que la réforme de 2026 a modifié.

II. La réforme de la loi du 25 juin 2026

A. La fin de l'engagement de communiquer

Jusqu'à la réforme, l'exonération déclarative pouvait être obtenue de deux manières : déposer chaque année une déclaration n° 2746, ou prendre et respecter l'engagement de communiquer à l'administration, sur sa demande, les informations requises. L'article 102 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 a supprimé la seconde voie. Dans sa rédaction en vigueur depuis le 27 juin 2026, l'article 990 E, 3°, d, n'exonère plus que les entités qui déclarent chaque année, au plus tard le 15 mai, la situation, la consistance et la valeur des immeubles possédés au 1er janvier, ainsi que l'identité et l'adresse de l'ensemble des actionnaires, associés ou autres membres détenant, à quelque titre que ce soit, plus de 1 % des droits, et le nombre de droits détenus par chacun d'eux.

Une transparence proactive. L'engagement de communiquer reposait sur une logique passive : l'entité ne révélait son actionnariat que si l'administration le lui demandait. Le nouveau régime impose une transparence spontanée et annuelle (annual proactive reporting). Les structures qui s'en tenaient à un engagement souscrit lors de l'acquisition de l'immeuble, parfois des décennies plus tôt, doivent donc impérativement basculer vers la déclaration annuelle. À défaut, elles perdent le bénéfice de l'exonération et deviennent redevables de la taxe au taux de 3 % de la valeur vénale de leurs immeubles, chaque année.

B. Un représentant obligatoire en France

La loi a créé un article 990 FA du CGI. Lorsque l'entité soumise à l'obligation déclarative ne dispose pas d'un établissement stable en France, elle doit désigner, dans sa déclaration, une personne physique ou morale fiscalement domiciliée ou ayant son siège en France, autorisée à recevoir pour son compte l'ensemble des communications, pièces de procédure et notifications de l'administration relatives au contrôle de la taxe ou en découlant. À défaut de désignation, l'entité juridique la plus proche des immeubles dans la chaîne de participations et connue de l'administration, qu'elle soit exonérée ou non, est réputée autorisée à recevoir ces actes.

Une procédure simplifiée pour l'administration. La portée pratique de cette disposition est considérable. Elle permet à l'administration de conduire ses contrôles en France, sans recourir à des notifications internationales, auprès d'un interlocuteur désigné ou réputé l'être. Pour une SCI française détenue par une société étrangère, c'est en principe la SCI elle-même qui recevra les actes si aucun représentant n'a été désigné. Les familles doivent donc s'assurer que la personne qui recevra ces notifications est en mesure de les traiter et de les transmettre sans délai, faute de quoi des délais de réponse pourraient expirer sans réaction.

C. Le calendrier

Les articles 990 E, 990 F et 990 FA dans leur nouvelle rédaction sont en vigueur depuis le 27 juin 2026. La taxe étant due à raison des immeubles possédés au 1er janvier, la première échéance à laquelle toutes les entités devront avoir basculé vers la déclaration annuelle, avec désignation d'un représentant, est logiquement celle du 15 mai 2027, au titre des immeubles possédés au 1er janvier 2027. Les modalités d'application aux situations en cours, notamment pour les entités placées jusqu'alors sous le régime de l'engagement, devront être précisées par les commentaires administratifs. Nous recommandons de ne pas attendre ces précisions pour préparer la déclaration de 2027.

III. Les enseignements de la jurisprudence de 2026

A. Sweet Revenge : l'exclusivité des modalités et la sanction de l'inexactitude

La société de droit britannique Sweet Revenge Ltd possédait un bien immobilier en France. Elle avait pris en 2004 l'engagement de communiquer, sur demande, les informations requises, puis avait déposé spontanément des déclarations annuelles n° 2746 pour les années 2006 à 2012. Ces déclarations mentionnaient comme associés quatre personnes physiques, alors que la société était en réalité détenue à 100 % depuis 2006 par une autre société. Redressée, elle soutenait que l'administration aurait dû suivre la procédure propre à l'engagement, qui l'obligeait à l'interroger avant toute rectification. La Cour de cassation juge que les deux modalités d'exonération sont exclusives l'une de l'autre et que le dépôt spontané des déclarations a permis à l'administration de rectifier régulièrement sans suivre cette procédure (Cass. com., 1er avr. 2026, n° 25-10.605, Sweet Revenge Ltd, points 7 à 9).

Une décision charnière. La réforme de 2026 rend sans objet, pour l'avenir, la question de l'exclusivité, puisque la déclaration annuelle est désormais la seule voie. L'arrêt conserve néanmoins toute sa portée pour les contrôles portant sur les années antérieures. Surtout, il illustre le risque central du nouveau régime : une déclaration qui mentionne des associés apparents au lieu de l'actionnariat réel fait perdre l'exonération, sans que l'entité puisse se retrancher derrière une garantie procédurale. La déclaration doit refléter la chaîne de détention réelle, et non une présentation simplifiée de celle-ci.

B. Satofi : la notification au seul redevable légal

La société luxembourgeoise Satofi détenait l'intégralité d'une SCI de droit français propriétaire d'immeubles en France. L'administration lui avait notifié une proposition de rectification puis un avis de mise en recouvrement, sans adresser les actes postérieurs à la SCI. La cour d'appel d'Aix-en-Provence avait annulé la procédure pour défaut de contradictoire et de loyauté à l'égard de la SCI, solidairement responsable. La Cour de cassation casse cet arrêt : lorsqu'il existe une chaîne de participations, les entités interposées ne sont que responsables solidaires du paiement et non redevables légales, de sorte que l'administration n'est pas tenue de leur notifier les actes postérieurs à la proposition de rectification (Cass. com., 28 mai 2026, n° 24-18.404, Satofi, point 8).

Une solution consolidée par l'article 990 FA. L'arrêt ferme une voie de défense procédurale fréquemment invoquée. L'article 990 FA la prolonge pour l'avenir, en organisant la réception des actes par un représentant désigné ou, à défaut, par l'entité la plus proche des immeubles. Les moyens tirés de l'irrégularité des notifications dans les chaînes internationales de participations perdent ainsi l'essentiel de leur intérêt. La défense se déplace vers le fond : l'exactitude de la déclaration, la valeur des immeubles et l'identification des associés.

C. Sefimo : la déclaration retournée contre le déclarant

La société anonyme belge Sefimo possédait depuis 1998 une villa à Biot, mise gratuitement à la disposition de ses associés. À l'issue d'une vérification de comptabilité, l'administration a réintégré dans son résultat imposable à l'impôt sur les sociétés le loyer qu'elle avait renoncé à percevoir, au titre d'un acte anormal de gestion (abnormal management act). Faute de marché locatif comparable, le service a déterminé la valeur vénale de la villa par comparaison, puis appliqué un taux de rendement de 4 %, aboutissant à une valeur locative annuelle de 56 000 euros pour 2013 et 60 000 euros pour 2014 (CAA Marseille, 27 mars 2026, n° 24MA00244, Sefimo, points 3 et 4).

Les déclarations comme éléments de preuve. Deux éléments retiennent l'attention. La surface de 198 m² retenue par l'administration reposait sur les propres déclarations de la société, dont la déclaration n° 2746 déposée au titre de la taxe de 3 % ; l'expertise contraire, faute de précision sur les mesures, n'a pas suffi à la remettre en cause. Le taux de rendement de 4 % était celui que la société avait elle-même retenu dans ses déclarations (points 5 et 9). La cour juge en outre que les frais d'avocat et d'huissier liés au contentieux de la taxe de 3 %, exposés au siège belge, ne sont pas déductibles du résultat imposable en France, la société ne disposant pas d'un établissement stable en France (points 11 à 13). La déclaration annuelle, désormais obligatoire, engage donc son auteur bien au-delà de la seule taxe de 3 %.

D. Le Bois Dormant : la régularisation sans paiement et l'identification du constituant d'une fiducie

La société par actions simplifiée Le Bois Dormant possédait une villa en France. L'engagement de communiquer qu'elle avait pris en 1993 était devenu caduc en 2008 et elle n'avait déposé aucune déclaration depuis. Mise en demeure en 2015 de déposer les déclarations n° 2746 des années 2009 à 2014 « accompagnées du paiement de la taxe », elle les a déposées et a payé, tout en contestant son assujettissement. La Cour de cassation casse l'arrêt qui l'avait déboutée, pour deux motifs (Cass. com., 8 juill. 2026, n° 25-12.737, Le Bois Dormant, publié au Bulletin).

La doctrine de régularisation est opposable. Selon les commentaires administratifs, les entités qui pouvaient bénéficier de l'exonération déclarative mais n'ont pas souscrit leurs déclarations doivent être mises en demeure de régulariser leur situation dans les trente jours ; si elles le font, le paiement de la taxe n'est pas exigé. Cette tolérance ne s'applique qu'à la première demande de régularisation, pour l'ensemble des années non prescrites, et l'administration applique le même traitement aux entités qui régularisent spontanément, sans attendre la mise en demeure (BOI-PAT-TPC-30-20171004, § 20). La cour d'appel devait rechercher si l'administration avait méconnu cette doctrine, opposable sur le fondement de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales, en exigeant le paiement dans sa mise en demeure (points 16 à 18).

Le fiduciaire n'est pas l'actionnaire. Les déclarations indiquaient que le capital était intégralement détenu par une personne physique et mentionnaient, pour certaines années, un détenteur fiduciaire. La Cour juge que le fiduciaire, dont le patrimoine au sens de l'impôt sur la fortune ne comprend pas les actifs transférés dans la fiducie, ne peut être considéré comme un actionnaire au sens des règles d'exonération ; la cour d'appel devait donc rechercher si les déclarations identifiaient suffisamment l'actionnaire réel (points 24 à 27). L'arrêt rejoint Sweet Revenge sur le fond : seule compte l'identification de la personne qui détient réellement les droits, non celle du détenteur apparent. Il ouvre surtout une voie précieuse aux entités défaillantes : une régularisation dans les conditions de la doctrine dispense du paiement de la taxe. Ces commentaires, publiés en 2017, n'ont pas été mis à jour après la réforme de 2026 et restent invocables tant qu'ils ne sont pas rapportés.

IV. Auditer les structures avant le 15 mai 2027

A. Cartographier la chaîne et les bénéficiaires réels

La première étape de l'audit consiste à reconstituer la chaîne de détention complète, depuis l'immeuble jusqu'aux personnes physiques, en identifiant pour chaque échelon l'État d'établissement, la forme juridique et la répartition du capital. Il s'agit de déterminer l'entité redevable (la plus proche des immeubles et non exonérée), les entités solidaires, et l'ensemble des détenteurs de plus de 1 % qui devront figurer dans la déclaration. Les détentions au travers de trusts, de fondations, de fiducies ou de nominees doivent faire l'objet d'une attention particulière : les arrêts Sweet Revenge et Le Bois Dormant montrent qu'une déclaration fondée sur des détenteurs apparents ne protège pas.

Vérifier l'éligibilité géographique. L'exonération déclarative n'est ouverte qu'aux entités établies en France, dans l'Union européenne ou dans un État lié à la France par une convention d'assistance administrative. Pour une entité établie dans une juridiction qui ne remplit pas cette condition, la déclaration ne suffit pas : l'audit doit alors examiner une restructuration de la chaîne de détention, en mesurant ses coûts au regard de l'économie de taxe.

B. Assurer la cohérence des déclarations et la politique d'occupation

La deuxième étape porte sur la cohérence des informations déclarées. La surface, la consistance et la valeur des immeubles figurant dans la déclaration n° 2746 doivent être cohérentes avec celles des autres déclarations (déclarations foncières, déclarations de résultats, évaluations antérieures). Toute discordance sera exploitée, et l'arrêt Sefimo montre qu'une contre-expertise tardive peine à renverser des données que le déclarant a lui-même fournies. Il est préférable de fiabiliser les surfaces et les valeurs avant le dépôt, plutôt que de les contester après.

La mise à disposition gratuite, un risque distinct. Lorsque la structure met l'immeuble à la disposition gratuite de ses associés ou de leur famille, elle s'expose, si elle est passible de l'impôt sur les sociétés en France à raison de cet immeuble, à la réintégration d'un loyer théorique au titre d'un acte anormal de gestion. Cette exposition doit être évaluée et, le cas échéant, traitée par la mise en place d'un loyer de marché documenté ou par une réorganisation de la détention.

C. La position du cabinet

Notre conviction est que la taxe de 3 % ne se gère plus comme une simple formalité annuelle. La disparition de l'engagement de communiquer, la consécration du représentant en France et la jurisprudence de 2026 convergent vers un même constat : la défense procédurale s'efface au profit de l'exactitude de la déclaration. La déclaration annuelle est la seule voie d'exonération, mais elle constitue aussi un document que l'administration pourra opposer au déclarant, au titre de la taxe de 3 % comme de l'impôt sur les sociétés.

Nous recommandons en conséquence à toute entité étrangère détenant directement ou indirectement un immeuble en France de faire réaliser, dès à présent, un audit couvrant la chaîne de détention, l'identification des associés de plus de 1 %, la cohérence des surfaces et des valeurs déclarées, la politique d'occupation de l'immeuble et la désignation du représentant prévu à l'article 990 FA. Pour les entités qui n'ont jamais déclaré ou dont l'engagement est devenu caduc, une régularisation spontanée doit être envisagée avant tout contrôle, la doctrine dispensant alors du paiement de la taxe pour les années non prescrites. Le dépôt du 15 mai 2027 doit être préparé comme un dossier, et non comme un formulaire.