Vente d'un bien en viager
La vente en viager est une méthode d’acquisition qui est peu utilisée. Elle présente des avantages pour l’acheteur ainsi que pour le vendeur. Le bien vendu en viager peut être en « viager libre » ou alors en « viager occupé ». L’acheteur devra verser de manière périodique une rente viagère au vendeur, c’est-à-dire le paiement au vendeur pour l’acquisition du bien.
La différence entre une vente en viager occupé et une vente en viager libre : le propriétaire lors d’une vente en viager occupé continue de conserver le droit d’habitation et d’usage du bien (usufruit). Dans le cas d’un viager libre, l’acheteur peut occuper le bien dès la signature du contrat. Contrairement au viager occupé, l’acheteur ne doit pas attendre le décès du vendeur pour avoir le droit d’habitation et d’usage du bien immobilier dans le viager libre.
La vente en viager requière que le vendeur soit en possession de ses moyens pour la signature d’un acte ou conclure un contrat. Cela signifie que le vendeur n’est pas sous protection comme une tutelle ou une curatelle. Si le vendeur est l’unique propriétaire du bien, alors il peut le vendre. Par contre, dans le cas d’une indivision, il faudra l’accord de tous pour la vente du bien.
Une partie du prix peut être réglée sous la forme de capital, qu’on appelle également « bouquet ». Le bouquet peut être compris entre 10 et 30 % du prix du bien immobilier. Le total des deux doit correspondre à la valeur totale. Car dans le cas contraire, les héritiers pourraient contester la vente en viager et elle pourrait être requalifiée en donation déguisée. Plus le montant du bouquet est important, moindre sera la rente viagère.
Dans le cas d’une vente d’un bien viager, la valeur de l’usufruit varie selon l’âge de l’usufruitier. En effet, la valeur diminue au fur et à mesure, elle perd 10 % à chaque tranche de dix ans : elle est de 90 % pour les usufruitiers de moins de 21 ans et n’est plus que de 10 % au-delà de 90 ans. La valeur de la nue-propriété augmente parallèlement de même manière.